Guia Imobiliário Virtual

Li recentemente no site Seu Dinheiro o ótimo artigo "Como avaliar se o imóvel dos seus sonhos está caro?" e encontrei algumas "divergências" com relação ao termo área útil, que nós corretores de imóveis utilizamos no dia-a-dia em nosso trabalho. Tentei deixar um comentário lá mas o sistema utilizado no site não aceitou. Então resolvi publicar aqui alguns esclarecimentos sobre o assunto, por ser esse termo muito utilizado nas transações imobiliárias. Fora isso, o artigo é muito interessante e aconselho sua leitura por colegas e usuários do site.

Seu Dinheiro: ... E, como a área útil reflete a infra-estrutura do prédio, pois inclui depósitos, mais vagas de garagem e área de lazer, a diferença de preço passa a ser justificada...

Guiaimob: Segue abaixo algumas considerações a respeito de área útil, privativa, total, fração ideal do terreno e fração ideal do empreendimento:

- área útil são os espaços internos do imóvel, medidos a partir do piso, excluindo as paredes, mais conhecido no meio como "área de vassoura". Ela indica o quanto de espaço interno você tem dentro do imóvel. Ou seja, aqueles espaços do imóvel reservados para habitação. Assim, a garagem, as varandas e as áreas de lazer cobertas não são incluídas.

- área privativa é a área individual e particular de cada unidade residencial utilizada por cada proprietário de um imóvel multifamiliar como um prédio de salas e lojas, apartamentos ou um condomínio residencial. Ou seja, é a área interna dos imóvel (+) garagem (+) armário de despejos, etc, de propriedade única e exclusiva de cada comprador.

- área de uso comum é tudo que for construído no condomínio para todos usarem como piscina, salão de festas, jardins, recepção, churrasqueira, sauna, bar, corredores, escadas, salão de jogos e outros equipamentos da edificação.

- área total é a soma de todas as áreas cobertas, inclusive a garagem. É a soma da área privativa mais a área de uso comum.

- fração ideal no terreno (a quota parte que caberá à unidade) no caso de salas e lojas em prédios comerciais e apartamentos ou casas em condomínios fechados. Esta fração serve para cálculo de indenização em caso de incêndio, destruição total ou parcial do prédio e, na hipótese de todos os condôminos resolvam desistir do projeto e vender o terreno.

- fração ideal do empreendimento, que caberá a cada comprador, no âmbito total, ou seja, o terreno (+) área privativa (+) área de uso comum do imóvel, principalmente quando se tratar de condomínios habitacionais em construção ou quando o imóvel estiver sendo vendido na planta.

Li também os artigos:

"Obras a Preço de Custo" no site bianchi e

"Divisão de áreas no condomínio especial - Lei nº 4.591/64" no site escritorioonline,

que indico a quem desejar se aprofundar um pouco mais neste interessante assunto.

Outras informações que acho importante comentar, vendo do ponto de vista do comprador, que é o foco do meu trabalho, é que há uma grande confusão, quando o assunto está relacionado com as áreas acima onde vejo o valor  de custo do metro quadrado do imóvel sendo confundido com o preço do metro quadrado vendido. Isso é bastante comum e geralmente se pensa que o valor de custo é o preço de venda. O que não é. No preço de venda do imóvel entram outros fatores que não podem deixar de ser vistos pelo comprador de um imóvel, começando pela localização do imóvel no centro, bairro, orla ou áreas destinadas a mansões, comércio, indústria, etc., bem como sua posição em relação ao sol e ventos, como também sua proximidade com equipamentos úteis à comunidade onde o mesmo está localizado. É fato corriqueiro, um imóvel exatamente igual a outro, no mesmo estado de conservação e inclusive no mesmo prédio ter preços de venda diferenciados. Vamos dar um exemplo:

- o apartamento A está localizado no 3º andar com sua frente voltada para o "Nascente" (Leste) e sua lateral para o Sul mais comumente conhecido como "Nascente Sul";

- o apartamento B, vizinho, está na posição Sul Poente (Oeste), somente isso bastará para ter o preço de venda menor que o apartamento A, muito embora o custo de construção deles tenha sido o mesmo e ambos tenham todos os equipamentos comunitários e acessórios do prédio exatamente iguais.